 |
|
 |
 |
|
 |
|
Смотрите также: , .
Что такое самострой?
Самостоятельное индивидуальное строительство является по сути решением одной из важнейших социальных задач - удовлетворения потребности населения в жилье. Однако необходимо понимать, что строительство вообще и самострой в частности - сложный технологический и организационный процесс, который не всегда бывает под силу одному человеку. Обычно говоря о самострое мы имеем ввиду загородное строительство (коттеджи, дачи, бунгало, виллы). Индивидуальный самострой практически не применяется в городских условиях, в этом случае можно порекомендовать различные коллективные формы финансирования строительства жилья (жилищные товарищества и т.п.).
Какой бывает самострой?
Разделяя цели самостоятельного индивидуального строительства, можно сказать, что мы имеем дело, как минимум, с двумя формами такого строительства: 1) человек строит себе жилье для личного пользования и 2) возводимое индивидуалом жилье предназначено для продажи. Возможно совмещение этих двух форм: например, половина дома предназначена для продажи (с целью самоокупания проекта), а вторая возводится для себя. С другой стороны, по способам индвидуальное жилищное строительство можно разделить на: 1) осуществляемое полностью собственными силами без привлечения наемного труда (закупаются лишь стройматериалы), 2) с привлечением постронней рабочей силы (физ. лиц - конкретных исполнителей строительных работ), 3) с привлечением организаций - подрядчиков без выделения генподрядчика и 4) с привлечением единого генподрядчика, которому отдаются все функции управления строительством. Двигаясь от первого к четвертому способу осуществления самостроя мы как бы все в большей степени делигируем различные организационные и технические функции сторонним лицам, одновременно упрощая, но и удорожая строительные работы.
Может также иметь место не строительство с нуля, а индивидуальная реконструкция или самостоятельный капитальный ремонт объекта недвижимости, что также относят к самострою.
Финансирование самостроя. Оргаспекты.
Для финансирования строительства (реконструкции, капитального ремонта) жилых домов используются собственные средства индивидуальщика, а также долгосрочный банковский кредит.
Условия предоставления кредита регламентируются в первую очередь в кредитном договоре, который заключается между строителем-индивидуалом и банком. Размер банковского кредита может достигать 70-90% от стоимости строительных работ. При этом выдача банковского кредита может производиться по мере выполнения строительно-монтажных работ, этим достигается экономия кредитных ресурсов и оптимальное их использование.
Процентные ставки банков по долгосрочным кредитам обычно устанавливаются периодически пересматривающимися (один раз в 3-6 месяцев) в зависимости от условий рынка, изменения процентов по депозитам, официально объявленного индекса инфляции и других причин, хотя возможно установление твердой процентной ставки на весь срок кредитования. Сумма причитающихся банку процентов за период пользования долгосрочным кредитом может быть удержана с индивидуальщика при возврате ссуды (или ее части), а также по мере начисления в сроки, определенные кредитным договором (например, ежемесячно).
Кредитно-финансовая поддержка населения в решении жилищной проблемы осуществляется при использовании гражданами собственных средств, а также безвозмездных субсидий, получаемых на строительство (или приобретение) жилья на основании Постановления Правительства РФ от 03.08.1996 N 937, которым утверждено Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья.
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Соответствующие документы об этом должны быть предоставлены заемщиком в банк вместе с заявлением на выдачу ссуды.
Кроме того, предоставлению в банк подлежит согласованная и утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация, а также документы, необходимые для определения платежеспособности клиента (справка с места работы), и обеспечительное обязательство.
В качестве обеспечительных обязательств граждане могут представить договор залога недвижимого имущества, поручительства одного или более граждан и других юридических лиц. Предметом залога могут выступать: 1) земельные участки под строительство; 2) готовое жилье или незавершенное строительство; 3) другие виды имущества и имущественных прав.
Предприятиям и организациям различных форм собственности рекомендовано в порядке оказания содействия своим работникам в улучшении жилищных условий предоставлять поручительства на погашение получаемых ими жилищных кредитов, а также частично или полностью погашать эти кредиты за счет своих средств.
До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.
Жилищное кредитование населения производится банками при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности. При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство жилья, банк имеет право досрочно взыскать выданные кредиты, а в случае невозможности возврата кредита заемщиком банк производит обращение взыскания на заложенное имущество или на поручителя.
Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 90% (раньше было 70%) стоимости приобретения и обустройства земли, строительства или реконструкции жилья. В остальной доле (в размере не менее 10%) заемщик должен участвовать собственными средствами в кредитуемом объекте. Этот момент, а также другие конкретные условия жилищного кредитования (сроки, ставка и т.д.) должны оговариваться в кредитном договоре, заключенном между гражданином и банком.
Как правило, строительный кредит выдается на основании открытия заемщику кредитной линии.
В российской банковской практике долгосрочное кредитование индивидуального строительства осуществляет Сбербанк и некоторые другие коммерческие банки. Сбербанк выдает кредит на приобретение, строительство, реконструкцию объекта недвижимости на срок до 20 лет, процентная ставка на 5 апреля 2006 г. составляла 16% в рублях или 11% в иностранной валюте. В связи с практическим отсутствием участия в данной области кредитования других коммерческих банков встает проблема создания мотивационного механизма привлечения коммерческих банков к кредитованию индивидуального строительства.
|
 |
Новостройки & Каталог строительных компаний
Какие они бывают, новостройки? В чем отличие элитного жилья от жилья бизнес и эконом классов? Какую новостройку выбрать? Где можно купить жилье в новостройке? Как стать дольщиком и чем это может грозить? Выгоды и риски долевого строительства. Наиболее полный каталог строительных компаний России. |
| |
 |
Ипотека
Один из перспективных видов финансирования жилищного строительства - это ипотека. Как воспользоваться преимуществами ипотеки? Почему ипотека выгоднее аренды жилья?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
